20200426 이혜연 법인으로 아파트 매입 편법증여 뿌리뽑는다

지방에서 병원을 운영하는 A씨는 20대 초반인 자녀 명의로 광고대행·부동산 법인을 설립했다. 그런 다음 자신의 병원 광고를 맡긴다는 명목으로 수십억원의 광고료를 지급했다. 그러나 법인은 실제 광고를 하지 않았고, 받은 돈으로 서울 강남에 20억원대 고가 아파트를 구매했다. 아파트에는 현재 A씨 자녀가 거주하고 있다.

정보통신(IT) 회사를 설립해 큰돈을 벌게 된 B씨는 회사 자금을 빼돌리고 세금신고를 누락했다. 본인 명의로 아파트를 사면 자금출처가 드러날 것을 걱정한 B씨는 법인을 세워 빼돌린 자금을 이전했다. 그는 법인 명의로 구입한 한강변 40억원대 아파트에서 10억원대 고급외제차를 타며 호화 생활을 누렸다.

최근 상업용 부동산이 아닌 주거용 부동산을 구매하는 법인이 급증하면서 이같이 편법 증여나 규제 회피 수단으로 악용하는 사례도 늘고 있다. 법인의 아파트 매수세는 통계에서 잘 드러난다. 한국감정원에 따르면 지난 3월 전국 법인 아파트 매입은 총 6,658건으로 월 기준 통계 작성 이래 최대 수치를 기록했다. 전체 아파트 거래에서 법인이 차지하는 비중도 3월 8.4%로 전달(5.4%) 대비 3%포인트 증가했다. 고가주택이 몰려 있는 ‘강남 4구(서초·강남·송파·강동구)’에서도 최근 코로나 쇼크 등으로 전체 아파트 매매거래 건수는 크게 줄어든 반면 법인 거래가 차지하는 비중은 지난 3월 3.9%로 증가했다. 지난 1월(1.5%), 2월(2.3%)과 비교하면 확연히 늘어난 수치다.

하지만 일부 법인 거래에서 규제 허점을 파고든 사례가 적발되면서 과세당국이 나섰다. 23일 국세청은 1인 주주인 법인(2,969개)과 가족법인(3,785개) 등 6,754곳을 대상으로 전수 검증에 착수했다고 밝혔다. 특히 고가 아파트를 사들이는 법인을 주목하고 있다. 국세청은 해당 법인을 대상으로 편법 증여 여부, 구입 자금 출처와 자금 형성 과정에서 세금 납부 여부 등을 확인할 계획이다. 부동산 법인이 보유 아파트를 매각한 경우에는 법인세, 주주 배당소득세 등 관련 세금을 성실하게 납부했는지도 철저하게 검증한다는 방침이다.

A씨와 B씨처럼 부동산 법인 검증 과정에서 고의적 탈루 혐의가 발견된 27개 법인 대표자에 대해서는 이미 세무조사에 착수했다. 이들은 자녀에게 고가 아파트를 편법 증여하거나 다주택자에 대한 투기규제를 피하기 위해 법인을 세운 것으로 조사됐다. 또 자금출처조사를 받지 않기 위해 법인을 만들거나 기획부동산을 차린 경우도 있었다. 국세청은 세무조사 대상인 법인의 경우 대표와 가족은 물론이고, 부동산 구입 과정에 자금을 편법 제공한 사업체까지 조사 대상에 포함하는 등 강도 높은 조사를 예고했다. 차명계좌를 이용하거나 이면계약서를 작성하는 등 고의적으로 세금 포탈했다고 판단되면 수사기관에 고발한다는 방침이다. 임광현 국세청 조사국장은 “앞으로 부동산 법인을 가장해 투기규제를 회피하는 모든 편법 거래와 탈루행위에 대해 철저히 검사하겠다”며 “부동산 법인을 설립한다고 해서 세원관리 사각지대에 놓이는 것이 아니라 오히려 더욱 엄격하게 관리될 것”이라고 말했다.
출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/1Z1L4HW1JD

법인으로 아파트 매입 편법증여 뿌리뽑는다

 

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왜 법인 거래가 늘었죠?

개인에 대한 규제는 촘촘해진 반면 법인 대상 규제는 상대적으로 널널하기 때문입니다. 2017년 8.2 대책 이후로 개인은 투기과열지구에서 주택 가격의 40% 이상 금액을 대출하지 못하게 됐습니다. 법인은 이 규제 대상에 포함되지 않았죠.

2018년 9.13 대책은 종합부동산세 부담을 대폭 늘렸는데요. 이때도 법인에 대한 규제는 없었습니다. 개인 1주택자가 아파트를 본인 명의로 한 채 더 사면 다주택자가 되지만, 법인 명의로 아파트를 사면 1주택자 지위를 유지할 수 있습니다.  종부세 부담도 확 줄일 수 있죠.

이런 이유들로 법인 거래는 대출 규제를 피하고 싶은 많은 다주택자들에게서 인기를 끌었습니다. 법인을 통해 아파트를 사고파는 게 왜 유리한지 설명해주는 책과 유튜브 방송 등이 범람했죠.

 

법인으로 거래하면 세금을 얼마나 덜 내는 거죠?

법인은 양도소득세도 내지 않고 법인세만을 냅니다.  개인 다주택자 양도세 최고세율이 68.2%인 반면, 법인세율은 25%에 불과합니다.  설령 매매 목적 법인으로 10%의 가산세를 낸다고 하더라도 여전히 낮은 수준이죠. 더구나 법인의 경우엔 오래 보유해야 할 이유도 없어서 오늘 사서 내일 판다고 해도 연 단위 법인세만 내면 됩니다. ‘단타 매매’의 주체가 되기 쉬운 거죠.

 

법인 거래의 단점은 없는 건가요?

물론 있습니다. 부동산을 매매한 후에 남은 차익을 법인 계좌에서 개인 계좌로 이체할 때엔 배당소득세(15.4%)를 내야 합니다. 연간 2000만원 이상일 경우에는 종합소득세율을 적용받아야 해서 이 세율이 더 높아집니다(8800만원 이상이면 35%). 다만 해당 법인의 대표가 법인 카드로 그 차익을 쓴다면, 배당소득세를 낼 필요가 없습니다.

 

법인은 앞으로도 규제 무풍지대일까요?

정부도 법인 거래의 심각성을 인지한 듯합니다. 작년 12.16 대책에는 법인에 대한 규제가 포함됐죠. 투기지역과 투기과열지구의 15억원이 넘는 아파트를 살 때는 아예 주택담보대출을 받지 못하게 하고, 9억원이 넘는 아파트를 살 때는 아파트 가격의 20%만 대출 가능하게 한 강력한 규제였는데요.  이 규제가 개인과 법인을 가리지 않고 모든 차주에 적용되도록 했습니다.

그제는 “(법인 매매로) 투기규제를 피할 목적이라면 다시 생각해보는 것이 좋을 것”이라는 국토부의 엄포도 있었습니다. 이런 흐름으로 봤을 때 21대 국회에선 법인을 통한 부동산 거래에 대한 제한이 생길 것으로 보는 게 적절할 듯합니다. 법인을 통한 보유세 회피, 양도세 절세, 초단기간 매매를 막는 수단이 없다는 점, 대출 규제가 개인에 비해 과도하게 낮다는 점 등을 언론과 시민사회가 지속해서 공론화한다면요.

http://now.rememberapp.co.kr/2020/04/22/7767/

법인으로 부동산 사면 규제 안 받는다?